核心提示：北京金融街購物中心在其開業七年之際宣布要進行為期一年的調整。金融街購物中心此次調整將增加兩成租戶，引入大量輕奢品牌，擴容餐飲業態。在新一輪的調整中，商場將不再只圍繞大牌做文章。

作為京西高端奢侈商業的代表項目，北京金融街（專題閱讀）購物中心在其開業七年之際宣布要進行為期一年的調整。

據悉，金融街購物中心此次調整將增加兩成租戶，引入大量輕奢品牌，擴容餐飲業態。在新一輪的調整中，商場將不再只圍繞大牌做文章。

金融街商用總經理姚啟懷此前表示，業態布局是商場調整的重點，金融街購物中心計劃將餐飲比例從目前的15%擴大一倍。近期，滿記甜品已經開業，小南國旗下的南小館即將進駐。商場引入的餐飲品牌客單價在100-200元。為增加商場品牌豐富度，咖啡、時尚數碼、書店、花店等業態也將陸續入駐。

除了增加餐飲、體驗式業態外，金融街購物中心將吸納大量輕奢品牌。不過，姚啟懷強調，購物中心的高端定位不會改變，只是對中高端品牌的包容性變得更強。

市場環境變化

根據金融街官方公布的調整方案，不難捕捉到一個關鍵詞“輕奢侈（專題閱讀）”。

郭增利向觀點地產新媒體介紹稱，輕奢侈在中國是一個相對的概念，指相對一線的大牌，價格略低但是保持很高時尚概念的品牌。是一種介于時尚和高端奢侈品之間的類奢侈品說法。

在一個成熟的市場，攀比的概念淡化后，奢侈品的消費會呈現一個趨于穩定的狀態。加之國內反腐力度的加大，以及互聯網時代消費行為的轉變，都成為導致國內高端奢侈商業持續低迷的制約因素。

金融街亦在其2013年報告中提及，受國家政策調控的影響，消費零售市場中的高端消費市場有所下滑，金融街購物中心銷售收入和租金收入受到一定影響。

因此眼下國內購物中心運營商的當務之急，是延長客群的年齡帶，延長客群覆蓋的品牌組合豐富度，這在世界范圍內也是大勢所趨。

“運營商會千方百計延長價格帶，而不是像過去產品集中在一個狹窄的區間范圍。價格帶拉長，帶來的是年齡帶、收入帶的相應拉長。”郭增利解釋稱，以往高端商業只有高端品牌，只服務高端人群。現在輕奢和高端的界限越來月模糊，延展之后，覆蓋的客群范圍會變大。這也顯示了購物中心客群定位越來越多元化。

一位北京商業地產專業人士總結道，金融街此番通過向輕奢品牌的傾斜以及餐飲業態的擴容，即是寄望擴大品牌覆蓋客群以吸引更多人流，進而提升銷售額增大項目收益。

事實上，金融街購物中心一直為人所詬病的一個劣勢即是客流量太少。盡管公司以及一些專業人士也指出，單純的客流量并不能夠等同于購買力和營業額。

但姚啟懷曾于近日介紹稱，目前商場日均客流在2萬人左右，并認為客流還有提升空間。“今年商場的推廣和促銷活動超出以往，商場轉型效果也比較明顯，5月客流同比增長超過35%，6月上半個月與去年同期相比，客流增長50%。”可見在公司層面，客流量并不是可有可無的參考數據。

運營能力考驗

一個辯證法的常識是，事物發展變化是內外因共同作用的結果，甚至內因才是根本原因。

同樣是高端奢侈商業項目中的翹楚，位于CBD商圈的北京新光天地百貨在相同的行業背景下，其近年來的銷售額一直保持在70億以上，而金融街購物中心的該項數據則保持在10-20億之間。

北京商業地產圈普遍認同的說法是，北京傳統的奢侈品聚集地在東邊，包括王府井、國貿、新光天地等，而西邊則是空白地帶。另外，雖然北京西邊的高收入人群，消費觀念比較理性，價格敏感度不太高，時尚度略有差異。

當初金融街購物中心正式瞄準了京西高端奢侈市場的空缺應運而生，然而一直以來的不溫不火卻也說明了問題所在。

姚啟懷也曾對媒體坦承，由于在孤立商圈中，金融街購物中心需要以更加豐富的業態吸引高端客群和周邊消費者光顧。

更為重要的是，對于擅長商務地產的金融街來說，商業地產雖然只是一字之差，對于開發運營商來說也有需要逾越的技術和能力障礙。

除了金融街購物中心，位于西單的美晟廣場是金融街在北京唯二的單體零售項目。據了解，金融街于2008年以16億從北京美晟房地產開發有限責任公司手中收購了該項目，并于2010年底與巴黎老佛爺百貨(中國)有限公司正式簽訂為期二十年的租賃合同，已于2013年9月開業。

據悉，美晟廣場的招商、運營等蓋由老佛爺一手操辦，金融街只是坐收商場租金。因此，公司自持經營的零售單體只剩金融街購物中心一個，業務經驗顯然是其軟肋之一。

而在中信證券于6月發表的研報中，對于金融街運營商業項目的能力也有含蓄的表述。

“在寫字樓的營建和管理領域，公司走在全國開發企業的前列，但在商場的專業化管理領域，公司仍有提升空間。從公司的兩個主要的零售物業所處的的位置(西單和金融街)來說，我們認為一旦公司在零售物業的業態組合、經營管理能力等方面有所突破，則項目盈利能力應該有較強提升空間。”

來源：贏商網